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명상편지
Commercial law ( 비즈니스 매매 21편)
이번 주는 판매자와 구매자가 사업체 매매가와 더불어 Stock-in-trade and Work-in-progress에 대한 가격합의가 모두 이루어진 상황에서 거래의 마지막 단계인 Settlement 할 경우에 관해서 설명 Settlement 하는 당일 전날 양쪽변호사들은 Adjustment를 통하여 당일 교부되는 금액을 상호 확인 후 이견이 없을 경우 합의를 합니다. Settlement 장소나 시간 등...
Commercial law ( 비즈니스 매매 20편)
이번 주에는 사업자산에 해당이 되지만 경우에 따라서 사업체 매매가와 별도로 계산이 되는 항목인 Stock-in-trade와 Work-in-progress에 대한 설명을 드리도록 하겠습니다. 우선 Stock-intrade이란 매도자의 소유인 자산 중 Settlement 전까지 거래되는 재고 품목이라고 할 수 있습니다. 예를 들어 편의점의 사업체매매의 경우 재고는 Settlement 전까지 매우 유동적이므로 별도로 ...
Commercial law ( 비즈니스 매매 19편)
사업체 매매가격은 사업자산만으로 평가하지는 않으며 또한 Business Contract Sale 계약서상에서는 Lease에 대한 가치를 평가하지는 않습니다. 다만 Lease는 사업체 매매가격에 잠재되어 있는 가치라고 이해하시면 되겠습니다. 만일 Lease의 조건이 좋다면 (예, Rent 가 저렴, 장기 Lease 또는 Option이 보장등) 사업체 매매 가격에 좋은 영향을 미칠 것입니다. ...
Commercial law ( 비즈니스 매매 18편)
리스의 임차인이 회사인 경우 보증인은 보통 해당 회사의 임원이 개인 연대보증을 하게 됩니다. 일반적으로 상업리스의 보증인은 연대보증 즉 임차인과 동등한 책임과 의무를 가진 지위를 가지게 됩니다. 따라서 임차인의 계약위반에 의한 건물주의 권리행사는 임차인과 보증인에 대하여 동시에 행사할 수 있을 것입니다. 건물주가 해당 소유권을 양도했을 경우에도 보증인의 책임과 의무는 소멸하지 않으며 그대로 잔존합니다. 다만 그러한 새로운 건물주의 ...
Commercial law ( 비즈니스 매매 17편)
상업리스를 얻었으나 더 이상 영업의사가 없어서 리스의 잔여기간이 있음에도 불구하고 리스에서 벗어나는 경우는 여러 가지가 있겠습니다. 사업체를 매매하여 리스를 들어오는 임차인에게 양도하는 경우가 가장 정상적이고 흔한 경우 일 것입니다. Rent를 연체하거나 계약을 위반하여 리스를 상실하는 경우도 있고 리스계약의 위반사항이 없는데 에도 불구하고 리스를 반환하는 상황도 있을 것입니다. 이번 주는 그러한 리스의 반환에 대해 말씀 드리겠습니...
Commercial law ( 비즈니스 매매 16편)
상업리스에 있어서 Default는 단지 Rent를 내지 못할 경우만을 국한하는 것은 아닙니다. 즉 Lease계약서에 있는 임차인이 약속한 유지보수 수리 등 의무사항 등이 이행되지 않을 경우에도 건물주는 Default로 간주하여 손해배상을 청구하거나 Lease를 회수하여 명도를 실행하기도 합니다. 임차인의 법인일 경우에는 일반적인 기업법의 파산 절차도 밟을 수 있습니다. 임차인이 Rent를 지불하지 않고 영업을 계속 할 경우 Lease...
Commercial law ( 비즈니스 매매 15편)
지난번 칼럼에서 이미 본 Option을 다룬바 있습니다.이번 주는 Option의 권리를 중심으로 한 Option에 대해 말씀 드리겠습니다. Options은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. Option to purchase, 본 리스가 끝나고 나서 임차인이 해당 부동산을 살 수 있는 선택의 권리, 와 Option to renew, 즉 본 리스가 종료되고 새로운 리스를 가지고 임차할 수 있는 권리가 있습니다. 부동산을 살 수 있는 Opt...
Commercial law ( 비즈니스 매매 14편)
임차인이 Lease를 얻을 경우 건물의 어느 부분에 대하여 보험을 들어야 하는 문제는 건물주와 임차인간의 협약에 따라 결정될 것입니다. 그러나 일반적인 원칙으로는 건물의 구조적인 부분이나 인간의 힘으로 어찌할 수 없는 부분 즉 자연재해 등에 관한 보험 증권은 보통 건물주의 책임 하에 유지되고 Lease 목적물의 내부시설 등은 임차인의 보험에 의존합니다. 따라서 건물주와 임차인은 상호협의 하에 보험이 중첩되어 부보 되지 않도록 협...
Commercial law ( 비즈니스 매매 13편)
Lease의 양도는 비즈니스 매매에 있어서 매우 중요한 요소입니다. Lease의 양도는 건물주가 특별히 계약서에서 명시되지 않는 한 임차인의 권리입니다. 그러나 계약이 만료된 Lease는 임차인이 언제든지 명도될 수 있으므로 양도할 수 없음을 주의하셔야 할 것입니다. 그 이유는 현 임차인의 지위가 매우 불안한 상태로 전환되기 때문입니다. Lease의 양도시에는 새로운 임차인에 대한 기본적인 소개를 건물주에게 하여야 합니다. 새로운 ...
Commercial law ( 비즈니스 매매 12편)
어떤 임차인이 임대를 할 경우 임대기간동안 해당 임대장소에 점유할 수 있는 독점적인 권한을 가질 것 입니다. 그러한 권한을 ‘ Quiet Enjoyment'라는 법원칙으로 규정하고 있습니다. ‘ Quiet Enjoyment'의 정의는 건물주가 임차인에게 임대기간동안 부당한 간섭 없이 임차인이 영업행위를 영위하고 침해를 당했을 경우 정당하게 청구할 수 있는 것을 뜻합니다. 그러한 임차인의 고유권한이 종종 건물주로부터 침해되는 경우가 생...
Commercial law ( 비즈니스 매매 11편)
모든 상업리스의 계약에 있어서는 유지보수에 관한 조항이 항상 있습니다. 일반적으로 건물주는 인간의 힘으로 억지할 수 없는 자연재해로 인한 Damage나 구조적인 결함에 대해 책임을 지며 임차인은 원래상태로의 유지 보수를 책임을 지게 됩니다. 그러나 임차인은 시간의 경과에 따른 자연적인 마모 등 ( Tear and wear)에 관한 책임은 지지 않습니다. 임차인의 리스장소가 큰 건물의 일부일 경우에는 건물주는 공동구역 즉 통로 외벽 등에 ...
Commercial law ( 비즈니스 매매 10편)
Commercial law ( 비즈니스 매매 10편) 상업리스에 있어서 Outgoings은 Rent와 구별되는 지출 항목으로 보통 Rate나 세금에 관련된 비용을 임차인들에게 나눠서 부담시키는 부분입니다. Outgoings는 그러므로 Rent 이외에 건물주에게 지급하는 비용으로 매우 광범위 합니다. 건물주와 세입자간이 협약에 따라 Outgoings의 세부항목이 정해지는데 “taxes, rates, duties, assessments,...
Commercial law ( 비즈니스 매매 9편)
상업 Lease의 계약에 들어갈 때 해당 임대장소와 관련된 리스의 목적물에 관한 것을 이번 주에 다뤄 보도록 하겠습니다. 보통 임대 목적물 이라 하면 일반적으로 임대장소의 고정물, 가구, Fitting, 시설 그리고 건물주가 설치한 기계장치 등을 말할 수 있겠습니다. 큰 쇼핑몰의 경우에는 보통 공통의 장소 ( Common area)가 있으며 그러한 공통의 장소는 보통 엘리베이터, 통로, 입구 등 임차인들이나 방문객등이 공동사용하는 장...
Commercial law ( 비즈니스 매매 8편)
보통 Lease에서는 해당 점포의 허용내용을 제한 함으로서 주위의 상권의 조화를 이루고 있습니다. 가령 Boutique매장이 있는 건물에서는 Fashion 계통의 액세서리나 의류등을 취급하는 점포를 들여 조화와 Synergy 효과를 이루려고 할 것입니다. 요번 주는 허용된 영업범위나 제한사항에 있어 임차인이 주의할 점을 말씀 드리도록 하겠습니다. 허용된 영업종류를 감안하여 비워있는 Lease를 얻을 때 임차인은 반드시 계약 전 건축설...
Commercial law ( 비즈니스 매매 7편)
Lease의 본 계약에 들어가기에 앞서 보통 임차인의 계약과 실행의 의지를 확인하고자 건물주 입장에서 받아내는 문서를 ‘Letter of Intent'라는 형태로 사용하고 있습니다. 관행상 그러한 종류의 문서들은 건물주입장에서 두 가지의 목적을 가지고 활용되는데 첫째로 임차인의 재정상태, 경력등을 파악함으로써 임대료를 낼 수 있는지를 가늠해 보고 둘째로는 중요한 조건들 즉 Rent, 기간, 개시일등을 명시함으로서 본 Lease계약에 ...
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중국, 테무·알리익스프레스 등 전자상거래를 통한 개인정보 대규모 수집 의혹
최고관리자 | 05월 10일 13:53
부동산
사우스포트 주변 조용한 하우스 입니다.
김지아 | 05월 08일 23:21
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rhfzh005 | 05월 08일 07:04
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유원재 | 05월 08일 18:28
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Harry | 05월 08일 22:06
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몰렌다이나 | 05월 11일 21:58
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사포2 | 05월 08일 13:37
귀국정리합니다 (플스5,티비,커피머신,이케아 잡동사니들, 캐논카메라)
더기맘 | 05월 09일 22:20
무료 티비. 티비다이. 가죽쇼파 가져가실분. (무거움)
사포2 | 05월 08일 15:08
귀국정리합니다 (티비, 랩탑스탠드, 이케아조명, 청소용품, 한국약 ex애크논크림, 노스카나겔, 코푸진 시럽 등)
더기맘 | 05월 15일 12:43
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냥냥이 | 05월 09일 11:17
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